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賃貸のガイドライン、かんたん解説&注意ポイント

正式名称は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で国土交通省が発行しています。

ガイドラインとは?

賃貸の退去費用でトラブルになるケースが多いので国が作った参考資料です。

どんな時に使えるの?

契約書をガイドライン通りにするという内容ではありません。

契約書があいまいだったりトラブルになった時の資料や裁判になった時の判断材料になります。

重要ポイント
  • 契約書が優先でガイドラインはその後
  • 契約した後にガイドライン通りに変更も出来ない
  • 特約が消費者契約法違反だったり、特約以外で請求された内容などに適用される

ガイドラインの考え方

  • 退去費用(原状回復)は入居者が借りた状態に戻すことではない
  • 特約がなければ次の入居者募集のためのクリーニング費用はオーナー負担
  • 普段の生活で付くような傷(通常損耗)を直す費用はオーナー負担
  • 自分が付けた傷(特別損耗)でも長く住んでいるのであれば全額を負担しなくて良い
  • 負担する単位は最低限度の壊した範囲だけ、色合わせ分を負担しないでつぎはぎでも良い

ガイドラインのページ解説書

国土交通省の

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」

PDFのページ番号で紹介します。

P1~5 挨拶・目次・ポイント

ガイドラインは借りた状態に戻すものじゃないとはっきり書きました。

ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊
入居者は家賃を払っているので壊したり放置をした傷や汚れだけの古くなった価値の分だけ負担すれば良いよ
P5 ★本ガイドラインのポイント

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」

と定義

 

P6~9 入居チェック表

トラブルを防止するのに一番大事なのは入居時のチェック。

できるだけ細かくチェックすることでもしも裁判になっても証拠として使用できる

たすけ隊
たすけ隊
ガイドラインのチェック表では漏れが出たり、写真で残すことも出来ないので賃貸トラブルたすけ隊の【入居チェックアプリ 無料版】をオススメします。
ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊
入居チェックがとても大切だからこれくら細かくチェックをして、別で写真なども控えて置きましょう。
P8・9 入居チェック表

 

P10~11 退去費用の話は契約する時が大事

契約する時にオーナー側は入居者へ退去費用でかかる内訳(工事内容や単価)を説明しよう

特約は最高裁や消費者契約法違反にならないような内容にしてね

特約が認められるには、入居者が負担することを分かっていることが大事

ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊

退去時に負担してもらいたい特約や条件があるのであれば、内容や単価を書いて入居者にキチンを説明が大切。よかったら別表3を使ってね

P10 原状回復に関する契約条件等の開示

このため、賃貸人・賃借人の修繕負担、賃借人の負担範囲、原状回復工事施工目安単価などを明記している原状回復条件を契約書に添付し、賃貸人と賃借人の双方が原状回復条件についてあらかじめ合意しておくことが重要である。その際の様式については、別表3(P.25 参照)を参考に積極的に活用されることが望ましい。なお、原状回復工事施工目安単価は、あくまでも目安として把握可能な単価について、可能な限り記述していくことが望まれるものであり、「例外としての特約」の内容としては、例えば、「クロス張替費用(居室内でのペット飼育を認めるため)」などが想定される。

たすけ隊
たすけ隊

どんな特約でも入居者が把握していて了解を得ているなら良いが、承諾がなかったり説明してない内容は最高裁や消費者契約法で無効になる可能性あり。

入居者が負担すると客観的にわかるように特約に内容と金額など書きましょう。

P11 賃借人に特別の負担を課す特約の要件

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて
認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

 

P12~19 ガイドラインの考え方

建物や設備が古くなったのか壊したのか理由をキチンと分けることが大切。

  • 新しくして価値が上がる部分はオーナー負担
  • 古くなった部分はオーナー負担
  • 入居者が壊して古くなった部分はオーナー負担
  • 入居者が壊して古くなった部分以外が入居者負担

ガイドラインでは、負担する範囲は一部や部分ごとで全体を直すことはグレードアップ(質や価値が上がる)にあたり、通常損耗(生活キズ)・経年変化(色褪せや劣化)・減価償却(価値が下がった分)も含めてオーナー負担という考え方

ポイント解説
相手側
相手側
次の入居者募集のためにクロスを3面分、デザインクロスに張り替えたい。
相談者
相談者
1面は汚したけど2面は汚していません。
P12 例え

新築から2年住んだクロスを3面(1面汚した)を張り替える

  • 新しく張り替えるクロスの質をUP(オーナー負担)
  • 張替えの左右2面は普通の生活キズ張替え(オーナー負担)
  • 汚したクロス1面も2年で価値が2/3に(1/3オーナー負担)
  • 汚したクロス1面の2/3は入居者の責任

 

たすけ隊
たすけ隊
クロスで例えると、つぎはぎでも住めるからOKだけど減価償却で入居者の負担が減るから1㎡単位じゃなくて1面分までは認めるよ
P18 ② 毀損部分と補修箇所にギャップがある場合

この点、当該部屋全体のクロスの色や模様が一致していないからといって、賃貸借の目的物となりえないというものではなく、当該部屋全体のクロスの色・模様を一致させるのは、賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きいというべきで、その意味ではいわゆるグレードアップに相当する部分が含まれると考えられる。したがって、当該部屋全体のクロスの張替えを賃借人の義務とすると、原状回復以上の利益を賃貸人が得ることとなり、妥当ではない。

他方、毀損部分のみのクロスの張替えが技術的には可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態になり、このような状態では、建物価値の減少を復旧できておらず、賃借人としての原状回復義務を十分果たしたとはいえないとも考えられる。したがって、クロス張替えの場合、毀損箇所を含む一面分の張替費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられる(このように賃借人の負担範囲を大きくしても、経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当なものとはならないと考えられる)。

 

P20 原状回復の考え方イメージ

理想の退去費用ポイントまとめ

たすけ隊
たすけ隊
実際は、オーナー側がぼったくりをしてくるのでこの通りにはいきません。
ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊
理想は、契約時~入居中の内容で退去費用の負担分が決まるので、退去立会いで決まった退去費用の負担範囲を検討して合意しましょう。

P20 それぞれの項目を詳しく

契約時

1立ち会いによる物件の確認と記録

  • 入居チェックで最初からの傷・汚れを確認(オーナー負担)

2契約内容の確認

  • 退去時に負担する特約を確認(入居者負担)

入居時

1賃貸物件での生活

  • 普通の生活キズ以外の傷・よごれ(入居者負担)

2退去の連絡

  • 短期解約違約金や家賃がいつまでか(入居者負担)

退去時 立会い

1物件の状況確認

  • どっちが負担するかを確認。負担割合や経過年数を考えて負担する金額を決定する

※実際は、退去立会いで負担割合や経過年数を考えて金額を『検討』することはありません。

オーナー側が一方的に決めて入居者に強要するだけで負担割合や経過年数の話もなくオーナー負担分まで請求することが多いので立会いをオススメしません

退去後

1見積費用の確認・合意

  • アップグレード分の削除・通常損耗分の排除・経年変化分の削除・減価償却分の削除した請求書を確認・合意

※実際は、過大請求や手数料分の上乗せ・通常損耗分や経年変化分・減価償却分まで請求してくることが多い

 

P21~25 どっちの責任かの実例・考え方

床や壁などそれぞれの項目別にどんな事例が誰の負担になるかの事例をまとめています。

入居者が退去時に「通常の清掃」をするように求めています。

ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊
表の左2項目はオーナー負担、右2項目は入居者負担
P21~25 表の見方

フローリング
カーペット
畳など






































































壁・天井

台所
クロスなど

建具


ふすま
ガラス
網戸

設備・その他

クリーニング
エアコン清掃
消毒
カギ
寿命など

 

たすけ隊
たすけ隊
退去時に掃除をするだけで余計な退去費用を防ぐ効果があります。
退去時の通常の清掃
  • ゴミ撤去
  • 掃き掃除
  • 拭き掃除
  • 水回り清掃
  • 換気扇やレンジ回りの油汚れの除去

 

P26~28 入居者が負担する範囲の枚数や㎡

たくさんあるオーナー負担以外の入居者が負担について、1枚・㎡単位なのか、古くなった分だけの負担で良いのか(減価償却されるか)についてまとめています。

ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊
表の左2項目は減価償却の考え方、右2項目は入居者負担の考え方
P26~28 表の見方

フローリング
カーペット
畳など
























































壁・天井

台所
クロスなど

建具


ふすま
ガラス
網戸

設備・その他

クリーニング
エアコン清掃
消毒
カギ
寿命など

 

P29~31 契約書に添付してね 一覧

ガイドラインの考え方をまとめたページを契約書に添付して、トラブルにならないようにしてね

たすけ隊
たすけ隊
実際は、P31だけ添付しない・空白のままで特約の条件を満たさない契約が多い
ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊
P29~30はP21~28のざっくりまとめ

P31は退去時に入居者負担させる特約が有効にするために入居者に説明する具体的な金額や理由を書くページ

P29~31 もっと詳しく
  • 契約書に添付しなくても違法ではない。
  • P31の明細や理由がないと特約が無効になる可能性が高い
  • 契約前に単価表があるかチェック!
  • 単価が相場より高いかなど契約後に意見は出来ない
  • 敷金や礼金のように契約前に確認して、嫌なら他を探す

 

P32~33 退去費用の請求書 見本

ガイドラインの考え方を反映した請求書の見本です。よかったら使ってね

たすけ隊
たすけ隊
ガイドラインでは、単価・㎡・経過年数・減価償却した負担の割合などを明細としている

これくらい細かい内容が無いと、ちゃんとした請求か分からない

ポイント解説
たすけ隊
たすけ隊
請求書がぼったくりやテキトーかが分かるポイント
P32~33 あなたの請求書と見比べて
  • 単価や㎡が無ければテキトー
  • 減価償却や経過年数がなければテキトー
  • 数量が全部一式ならテキトー
  • 特約にない畳やクリーニング・エアコン清掃はぼったくり
  • 諸経費や出張費があったらぼったくり
  • オーナー負担割合がないならぼったくり

 

P37~38 トラブルの解決法を紹介

裁判以外にも解決方法があるので参考にしてね

たすけ隊
たすけ隊
第三者を入れる解決法のオススメはガイドラインにある少額訴訟と、書かれていない法テラスと都道府県の不動産課
ポイント解説
P37~38 解決法の勝手な評価

少額訴訟手続き(

  • 〇 敷金を預けているならとても有効
  • 〇 相手と議論せずに裁判所が判断してくれる
  • 〇 裁判よりは早い
  • 〇 敷金返金用の専用用紙があるので記載するだけ
  • 〇 敷金を預けているなら一番効果的
  • × 敷金がないなら使えない
  • × 時間がかかる

 

調停・仲裁(

  • × どちらも「間を取って和解」だからぼったくりを負担
  • × 時間をかけて負担しなくて良い金銭を認める手続きする?

行政機関への相談(

  • × 相談窓口が素人で発言権も無いので不動産会社は舐めて効果なし

ガイドラインに記載なし

不動産協会(

  • × 不動産会社の職員が対応するので身内を守る
  • × 相談窓口が対面で予約制
  • × そもそもメールアドレスも教えない協会もある
  • × 録音も認めず、名刺もくれないケースも多数

 

法テラス(

 

都道府県の不動産課

ガイドライン まとめ

たすけ隊
たすけ隊
最後に、この記事の要点をまとめておきます
この記事のまとめ
  • ガイドラインはトラブルにならない方法が書かれている
  • オーナー側はキチンと説明が大事
  • 入居者側はキチンと確認が大事
  • ガイドラインは良い業者と良い入居者の味方
  • ガイドラインは悪質業者とクレーマーの敵